不想買房子?推薦您賺匯差又賺利息的外幣定存!


►美元1.68%,澳幣2.5%
http://usd.yehland.com

►人民幣4%
http://rmb.yehland.com


訂閱頻道請按此
訂閱YOUTUBE


其它精選影片

房屋代銷業在做什麼?





自從房仲業離職後,朋友見到總會問:「最近在做那一行啊?」

我說:「代銷」

此際,除非是地產同業,不然總是會有人露出疑惑眼神,再反問一次:「代銷?」

在這個時候最簡單的說明方式就是:

「賣預售屋的啦,有沒有看到馬路旁總有一些漂亮樣品屋,我們在裡面賣房子」

通常得到的回答也是

『哦,也是賣房子的哦』

代銷業當然不只是賣房子那麼簡單,地產業大概可以分為幾個類別:

  • 建設(大陸稱"開發商")
  • 代銷(大陸稱"代理商")
  • 營造
  • 建經
  • 仲介
  • 代書
  • 估價




代銷公司通常以廣告公司為名(Ex.甲桂林廣告,海悅廣告等等),代銷業祖師爺───台北房屋董事長葉條輝創造了獨步全球的預售制度,以類似期貨的概念來銷售房子。當然很多人有疑問,賣房子?建設公司為什麼不自己賣?為什麼要給代銷公司賣被賺一手?我只能說:「想喝牛奶,不一定要養一頭牛!」很多建設公司二三年才推一個案子,不能因為這案子養一批銷售企劃人員,因此代銷公司的存在,便是現在專業分工化的結果:建設公司負責開發整合土地、代銷公司負責銷售包裝,水幫魚,魚幫水。

代銷公司要做的事情有很多,從宏觀的協助建商評估一塊土地的規劃及瞭解區域市場的脈動變化,到微觀的搭設接待中心、設計樣品屋,廣告設置以及雇用銷售人員,都是代銷公司的事情,代銷公司和建設公司簽立的合約又可以分為三種

  • 包銷
  • 包櫃
  • 純企劃

───所謂的包銷,就是在銷售時的所有支出,包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本,全由代銷公司來負擔;如此一來,建設公司的風險降低了,而對於代銷公司而言,風險變的很大,搭建接待中心的成本極高,如果案子沒有賣好,都是幾千萬在虧損的,也因為如此,代銷公司通常會有研展部門,評估各區域的行情,來判斷一個案子值不值得接。代銷和房仲業的差別也在於此,通常仲介是有案子就接,反正成本都是固定的;但對於代銷而言,接到一個有毒的案子,即使你是白雪公主也會陣亡哦。 
───包櫃指的是代銷公司只負責出銷售跑單人員的薪水,其它由建設公司負責。
───純企劃指的是代銷公司只負責規劃及提供人員,其餘成本由建設公司負責。

這三者對於風險的承擔程度,也直接影響到佣收的分配程度,高風險自然是高報酬。在之前房市顛峰時,房子很好賣,大部份代銷公司都採包銷制度,賣的好就大賺,賣不好趕快再賣下一個案子就好。不過近期房市交易沒有像以往那麼熱絡,各代銷對於案子的評估也比較審慎,因此純企劃或包櫃的案子也變多了。

台灣的超高工時現象,自然也在代銷業表現淋漓盡致,我目前月休四天,就已經覺得公司休假政策很不人道,聽到之前在新聯陽的老前輩說以前一個月才休一天,常常睡在公司,累到快死。我實在無法想像這種情況。當然也是有一些好的代銷公司在沒進案時可能週休二日或隔週休,這是值得讚許的;代銷是一個需要文化與創意的產業,但目前這種高工時的情況下,員工唯一的休閒就是下班去喝酒喝到爛醉,錢是賺到了,可是健康呢?

因為房市景氣趨淡以及會計制度的變更,未來預售屋推案數量將會減少,這並不影響代銷業的生存,只是未來台北市推案型態,先建後售或邊建邊售會變成一種趨勢,而以往路邊看起舖張浪費的預售屋接待中心,也將慢慢減少,最後甚至可能會消失,此情可待成追憶,只是當時已惘然啊。


Previous
Next Post »

版權聲明

歡迎轉貼本站文章,未經允許禁止商業使用,禁止修改,並且必須註明來自葉倫達康,原創作者葉州倫,及附上原文連結。