買了日本房子,房客趕不走怎麼辦?



算一算我從2013年開始,一路從事日本房地產迄今業已四年以上,最近遇到比較多客戶問的問題是:買了日本房子,房客趕不走怎麼辦?所以想特別為大家寫一篇文章。

有些客戶當初買日本不動產是為了未來自住或子女長大留學要使用,但可能遇到比較不專業的仲介說"到時候如果想要自用,租約到期後可以向房客要求收回",卻沒注意自己簽的是"普通賃貸借契約",二年租約到期後房客是有"優先續租權",無論屋主是想把房子收回來自用或是做民宿AIRBNB,只要房客有正常繳租金,對於屋主想要把房子收回來的要求都是可以拒絕的!

先來說明台灣與日本租賃契約差別,台灣租賃市場多半為定期契約,契約期限一到,屋主有權利不續租,但在日本分為兩種:

1.普通賃貸借契約:一次簽二年,且承租方基本上可藉由支付續約金有權力提出續約 (日文:更新料)。屋主無法片面請承租方退租。其法律效力類似於台灣的不定期租賃契約。

2.定期借家契約:屋主假使未來有預定自住的計畫,建議簽訂定期借家契約。如同現行台灣的租賃契約制度,期限到了屋主有權利在六個月前通知續約與否,因為此合約會造成承租方某種程度上的不便,所以定期借家契約的租金通常是市價的8成左右。

所以回到最開頭的問題,買了日本房子,房客趕不走怎麼辦?最根本的解決方法是在一開始就簽定期借家契約,雖然租金較低,但有自住需求的投資朋友,假設您是預計二年後自己或是子女會用到您在日本買的房子,請記得要簽"定期借家契約",時間一到,屋主就可以收回房子,房客依據契約是無法續約的!

假如沒有簽定期約,卻有收回房子的需求,其實還是有方法的哦!(不是請黑道),日本有些公司可以提供您所謂"立ち退き"(讀音:TA-CHI-NO-KI)的專業服務,無論您是要收回自住、做民宿AIRBNB提高投報率、自行改建或參與都更,提供立ち退き 服務的公司都可以站在屋主的立場去向房客交涉,支付合理費用合法請房客自願搬家。


如果您有以下需求,也歡迎您與我聯絡!


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葉州倫

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