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metaset({"version":"1.0","encoding":"UTF-8","entry":{"xmlns":"http://www.w3.org/2005/Atom","xmlns$blogger":"http://schemas.google.com/blogger/2008","xmlns$georss":"http://www.georss.org/georss","xmlns$gd":"http://schemas.google.com/g/2005","xmlns$thr":"http://purl.org/syndication/thread/1.0","id":{"$t":"tag:blogger.com,1999:blog-5495510083825710962.post-4709920408670208844"},"published":{"$t":"2013-09-10T12:12:00.000+08:00"},"updated":{"$t":"2017-10-16T11:59:05.438+08:00"},"category":[{"scheme":"http://www.blogger.com/atom/ns#","term":"代銷"},{"scheme":"http://www.blogger.com/atom/ns#","term":"台灣地產"},{"scheme":"http://www.blogger.com/atom/ns#","term":"地產"}],"title":{"type":"text","$t":"房屋代銷業在做什麼?"},"content":{"type":"html","$t":"\u003Cbr \/\u003E\n\u003Cdiv\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cdiv class=\"separator\" style=\"clear: both; text-align: center;\"\u003E\n\u003Ca href=\"https:\/\/2.bp.blogspot.com\/-DgFcwBHO3Os\/V1LYa_-BZRI\/AAAAAAABX-Y\/OLI-f6-DPGQ4u0VNlcC3Ia3BJizUiOMKgCLcB\/s1600\/-----------------.png\" imageanchor=\"1\" style=\"margin-left: 1em; margin-right: 1em;\"\u003E\u003Cimg border=\"0\" height=\"425\" src=\"https:\/\/2.bp.blogspot.com\/-DgFcwBHO3Os\/V1LYa_-BZRI\/AAAAAAABX-Y\/OLI-f6-DPGQ4u0VNlcC3Ia3BJizUiOMKgCLcB\/s640\/-----------------.png\" width=\"640\" \/\u003E\u003C\/a\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv class=\"separator\" style=\"clear: both; text-align: center;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\n自從房仲業離職後，朋友見到總會問：「最近在做那一行啊？」\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n我說：「代銷」\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n此際，除非是地產同業，不然總是會有人露出疑惑眼神，再反問一次：「代銷？」\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n在這個時候最簡單的說明方式就是：\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n「賣預售屋的啦，有沒有看到馬路旁總有一些漂亮樣品屋，我們在裡面賣房子」\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n通常得到的回答也是\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n『哦，也是賣房子的哦』\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n代銷業當然不只是賣房子那麼簡單，地產業大概可以分為幾個類別：\u003Cbr \/\u003E\n\u003Ca name='more'\u003E\u003C\/a\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cul\u003E\n\u003Cli\u003E建設（大陸稱＂開發商＂）\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E代銷（大陸稱＂代理商＂）\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E營造\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E建經\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E仲介\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E代書\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E估價\u003C\/li\u003E\n\u003C\/ul\u003E\n\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n代銷公司通常以廣告公司為名（Ex.甲桂林廣告，海悅廣告等等），代銷業祖師爺───台北房屋\u003Ca href=\"http:\/\/tw.myblog.yahoo.com\/romanhui\/article?mid=971\u0026amp;prev=975\u0026amp;next=951\" target=\"_blank\"\u003E董事長葉條輝\u003C\/a\u003E創造了獨步全球的預售制度，以類似期貨的概念來銷售房子。當然很多人有疑問，賣房子？建設公司為什麼不自己賣？為什麼要給代銷公司賣被賺一手？我只能說：「想喝牛奶，不一定要養一頭牛！」很多建設公司二三年才推一個案子，不能因為這案子養一批銷售企劃人員，因此代銷公司的存在，便是現在專業分工化的結果：建設公司負責開發整合土地、代銷公司負責銷售包裝，水幫魚，魚幫水。\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n代銷公司要做的事情有很多，從宏觀的協助建商評估一塊土地的規劃及瞭解區域市場的脈動變化，到微觀的搭設接待中心、設計樣品屋，廣告設置以及雇用銷售人員，都是代銷公司的事情，代銷公司和建設公司簽立的合約又可以分為三種\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cul\u003E\n\u003Cli\u003E包銷\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E包櫃\u003C\/li\u003E\n\u003Cli\u003E純企劃\u003C\/li\u003E\n\u003C\/ul\u003E\n\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n───所謂的包銷，就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔；如此一來，建設公司的風險降低了，而對於代銷公司而言，風險變的很大，搭建接待中心的成本極高，如果案子沒有賣好，都是幾千萬在虧損的，也因為如此，代銷公司通常會有研展部門，評估各區域的行情，來判斷一個案子值不值得接。代銷和房仲業的差別也在於此，通常仲介是有案子就接，反正成本都是固定的；但對於代銷而言，接到一個有毒的案子，即使你是白雪公主也會陣亡哦。　\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n───包櫃指的是代銷公司只負責出銷售跑單人員的薪水，其它由建設公司負責。\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n───純企劃指的是代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責。\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n這三者對於風險的承擔程度，也直接影響到佣收的分配程度，高風險自然是高報酬。在之前房市顛峰時，房子很好賣，大部份代銷公司都採包銷制度，賣的好就大賺，賣不好趕快再賣下一個案子就好。不過近期房市交易沒有像以往那麼熱絡，各代銷對於案子的評估也比較審慎，因此純企劃或包櫃的案子也變多了。\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體; text-align: -webkit-auto;\"\u003E\n\u003Cbr \/\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體;\"\u003E\n台灣的超高工時現象，自然也在代銷業表現\u003Cspan style=\"color: #222222;\"\u003E\u003Cspan style=\"line-height: 16px;\"\u003E的\u003C\/span\u003E\u003Cspan style=\"line-height: 16px;\"\u003E淋漓盡致，\u003C\/span\u003E\u003C\/span\u003E\u003Cspan style=\"color: #222222;\"\u003E\u003Cspan style=\"line-height: 16px;\"\u003E我目前月休四天，就已經覺得公司休假政策很不人道\u003C\/span\u003E\u003C\/span\u003E，聽到\u003Cspan style=\"color: #222222; line-height: 16px;\"\u003E之前在新聯陽的老前輩說以前一個月才休一天，常常睡在公司，累到快死。我實在無法想像這種情況。當然也是有一些好的代銷公司在沒進案時可能週休二日或隔週休，這是值得讚許的；代銷是一個需要文化與創意的產業，但目前這種高工時的情況下，員工唯一的休閒就是下班去喝酒喝到爛醉，錢是賺到了，可是健康呢？\u003C\/span\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體;\"\u003E\n\u003Cspan style=\"color: #222222; line-height: 16px;\"\u003E\u003Cbr \/\u003E\u003C\/span\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體;\"\u003E\n\u003Cspan style=\"color: #222222;\"\u003E\u003Cspan style=\"line-height: 16px;\"\u003E因為房市景氣趨淡以及會計制度的變更，未來預售屋推案數量將會減少，這並不影響代銷業的生存，只是未來台北市推案型態，先建後售或邊建邊售會變成一種趨勢，而以往路邊看起舖張浪費的預售屋接待中心，也將慢慢減少，最後甚至可能會消失，此情可待成追憶，只是當時已惘然啊。\u003C\/span\u003E\u003C\/span\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體;\"\u003E\n\u003Cspan style=\"color: #222222;\"\u003E\u003Cspan style=\"line-height: 16px;\"\u003E\u003Cbr \/\u003E\u003C\/span\u003E\u003C\/span\u003E\u003C\/div\u003E\n\u003Cdiv style=\"font-family: 微軟正黑體;\"\u003E\n\u003Cspan style=\"color: #222222;\"\u003E\u003Cspan style=\"line-height: 16px;\"\u003E\u003Cbr \/\u003E\u003C\/span\u003E\u003C\/span\u003E\u003C\/div\u003E\n"},"link":[{"rel":"edit","type":"application/atom+xml","href":"https:\/\/www.blogger.com\/feeds\/5495510083825710962\/posts\/default\/4709920408670208844"},{"rel":"self","type":"application/atom+xml","href":"https:\/\/www.blogger.com\/feeds\/5495510083825710962\/posts\/default\/4709920408670208844"},{"rel":"alternate","type":"text/html","href":"https:\/\/www.yehland.com\/2012\/09\/realty-commercial.html","title":"房屋代銷業在做什麼?"}],"author":[{"name":{"$t":"好倫"},"uri":{"$t":"http:\/\/www.blogger.com\/profile\/10524197103310322653"},"email":{"$t":"noreply@blogger.com"},"gd$image":{"rel":"http://schemas.google.com/g/2005#thumbnail","width":"16","height":"16","src":"https:\/\/img1.blogblog.com\/img\/b16-rounded.gif"}}],"media$thumbnail":{"xmlns$media":"http://search.yahoo.com/mrss/","url":"https:\/\/2.bp.blogspot.com\/-DgFcwBHO3Os\/V1LYa_-BZRI\/AAAAAAABX-Y\/OLI-f6-DPGQ4u0VNlcC3Ia3BJizUiOMKgCLcB\/s72-c\/-----------------.png","height":"72","width":"72"}}});