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為什麼大家都在買日本房地產？

1991年泡沫經濟破滅後日本不動產呈現長期的空頭走勢，爾後又遭逢雷曼兄弟事件及311地震的陰霾。悲觀的人或許會對日本失去信心，但眼光精準的投資家則是認為購買的時機點己經到來。相對於東京的高額且穩定的投資報酬率，台北地區近年來高房價、低租金、低投報率的情況顯得令人憂心。

土地是人民生活的地方，地名是了解一個地方文化最好的切入方式，今天跟您跟您分享山手線為什麼叫山手線，大阪為何不是寫成大坂，這些藏在日本地名背後的天龍人密碼。

無論是不是從事房地產，想給客戶專業信賴感，國家考試等級的專業證照很重要！

以國家考試專技特考普考不動產經紀人來說，訣竅就是＂背多分＂

買房投資好不容易賺了一點錢，政府就要來要錢（哭哭）

房地合一稅，可以不繳嗎？

此文章目前還是我網站的熱門文章，因此特別錄影片和大家分享

房屋仲介費不合理，又不知道如何談服務費？教您房仲服務費談判心法三招，讓仲介被談的甘心，您也買的開心的服務費交涉技巧。

日本，為生活環境品質好，人民有禮治安佳，讓許多人想到移民到日本去的念頭，也因此常有人問一個問題：買了日本房子，就可以拿日本永住權或是日本國籍嗎？

最近日本不動產買氣明顯提昇，原因無他，最近日幣兌台幣又來到近期來的新低，對於日本不動產的購買者而言，等於是日本房子相對的打折；但在開心見到又有便宜日幣的同時，很多客戶這心中又會有疑慮了———究竟這一波日幣會跌到什麼時候呢？

算一算我從2013年開始，一路從事日本房地產迄今業已四年以上，最近遇到比較多客戶問的問題是：買了日本房子，房客趕不走怎麼辦？所以想特別為大家寫一篇文章。

一般公認日本房市應該還有一段漲幅可以期待，但是也有些投資朋友，因為有資金變現，或者小屋換大屋的需求，也有人是抱著日本房價已經賺一波了，＂最後這波漲幅留給高手賺＂的心情來獲利了結，這時候就需要專業的日本業者來為您手上的日本房產做估價以及委託簽定，再由一連串的行銷來將您手中的日本房子賣個好價格。

買日本房子該怎麼殺價才好呢？在談這技巧前我們先把"殺價"改成"出價"，先建立好的交涉心態，所謂＂殺價＂是指像在菜市場沒有正當理由，只是為了殺價而殺；而＂出價＂是有根據，以理性方式說服對方的一種談判技巧。

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在談投資獲利前，我們一定要精算成本！

上次寫的《日本房價自己也可以查：日本不動產實價登錄價格查詢系統使用教學》大受好評，有許多讀者來信與州倫討論，也有人希望能知道日本不動產租賃行情怎麼查，自己手上有日本房地產或準備要購入的朋友可以自己查房租，或者是想去日本租房子的人也可以自己查哦！

日本房子賣個好價錢的實價登錄系統

實價登錄是一個令人又愛又恨的東西，當您是買方時，您就想知道屋主的入手行情；但當您變成賣方時，就不太想讓別人知道之前入手的成本，深怕買方或仲介拿這個當成議價的籌碼。

西裝筆挺，進出億萬豪宅，日進斗金的千萬不動產經紀人，在他們每日精心熨燙的白襯衫背後，究竟，有什麼不可告人黑暗內幕呢？讓我們繼續看下去。

做任何職業都會有職業病，做室內設計裝潢的人，走到那裡都會想摸一下餐廳或旅館的建材；做餐飲的，走到那都想看對方的動線配置；做律師的，可能每天都想告人；我們的職業深深的影響我們的思考與行動，那麼做仲介呢？大概是走到那裡都會想說：我有客戶。

年輕人剛出社會就當房屋仲介有一個好處：提早看盡人生百態。

人性真的是很有趣的東西，僅管教育程度、成長背景及個性都大不相同，但在房屋交易過程出講出來的話卻又令人驚訝的相似，在此整理出一些經典句型的使用時機，以及我們仲介聽到這些話時內心的OS。

基本句型一：沒關係，我不急

仲介：這買方真的很有誠意，出的價錢也很合理，你要不要考慮一下？
屋主：沒關係，我不急。

這句話出現的頻率真的是異常的高，更可怕的是買方也會說：「沒關係，我不急」。對啦，賣方不急，買方也不急，我們仲介最急啦（自我放棄）。

不過這句話真的有其存在的必要性，因為房屋買賣的過程就是一種談判，誰站在時間那裡，誰勝算就大，如果表現出很急的樣子，自然是業務眼裡的肥羊。不過由於這句話出現頻率真的太高了，希望大家能換句新的台詞。

基本句型二：我花了Ｘ百萬裝潢

仲介：這買方真的很有誠意，出的價錢也很合理，你要不要考慮一下？
屋主：這房子我花了三百萬裝潢也。

不知道為什麼屋主都愛強調他的房子花了幾百萬裝潢，即使是看起來像廢墟一般的裝潢，價碼也是從一百萬起跳。我想說的是，十幾年前無論你花多少錢裝潢，時至今日看起來真的沒有那個價值。

基本句型三：我真的捨不得

仲介：這買方真的很有誠意，出的價錢也很合理，你要不要考慮一下？
屋主：我真的很捨不得。

不是我在唬爛，我看過好幾個屋主在講這句話時流眼淚，或許是跟房子有了感情，但我覺得既然決定房子要賣了，如果流下不捨之淚，也把它當作喜悅之淚吧，畢竟在今日房價高漲之時，你賣出了一間會讓你掉淚的房子，代表放了很久，這也意味著你賺了超多超多的錢。

基本句型四：賣了以後就買不回來了

仲介：這買方真的很有誠意，出的價錢也很合理，你要不要考慮一下？
屋主：可是賣了以後就買不回來了。

.......可以不要賣....

基本句型五：我朋友說‧‧‧

仲介：這買方真的很有誠意，出的價錢也很合理，你要不要考慮一下？
屋主：我朋友說隔壁五樓成交一百萬也。

很多時候屋主的朋友，都是他虛擬出來的一個發言人，為屋主本身的期望價格發言，這正如同仲介向屋主議價回報的客戶很多也是虛擬出來的。

綜合運用練習

仲介：這買方真的很有誠意，出的價錢也很合理，你要不要考慮一下？
屋主：沒關係，我不急，而且這房子我花了三百萬裝潢，我真的很捨不得，賣了以後就買不回來了呢！而且啊我朋友說隔壁五樓一坪成交一百萬也，沒到一百萬我不成交。

仲介工作是一門細膩的藝術，一門傾聽的藝術，說到底其實也就是買方想用低價買，賣方想用高價賣而已；只是人性怎麼可能用那麼赤裸的方式表現呢？彈個小調迴旋曲，用不同的方式表達出內心的意見，只要聽懂了這些話，雖然聽的很膩很膩，但賺錢的機會就在裡面哦。

傾聽最重要。

自從房仲業離職後，朋友見到總會問：「最近在做那一行啊？」

我說：「代銷」

此際，除非是地產同業，不然總是會有人露出疑惑眼神，再反問一次：「代銷？」

在這個時候最簡單的說明方式就是：

「賣預售屋的啦，有沒有看到馬路旁總有一些漂亮樣品屋，我們在裡面賣房子」

通常得到的回答也是

『哦，也是賣房子的哦』

代銷業當然不只是賣房子那麼簡單，地產業大概可以分為幾個類別：

不知道您現在是否是用手機讀我這篇文章，但我的文章有很多是坐捷運時用手機打的，環顧四週乘客，有三分之一的低頭族都在玩智慧型手機，時代的變化比我們想像的都還要快。

由於房市泡沫越吹越大，因此仲介人員也越來越多，所以，關於房仲的新聞也越來越多。最近有名的新聞就是失業房仲男向警察借錢（然後蕭敬騰伸出援手，問他有什麼專長，~~當然房仲的專長也只有一個，就是到處說：我有客戶~~）。

我個人認為房地產最強的銷售大絕招，就是「買房抗通膨」，買房抗通膨，多麼響亮的一句話術。在美國一連串的QE救市，將通膨輸出給世界各國買單，錢越來越多，相對的資產就越來越有價值，這是多麼完美無敵的話術啊。而事實上富人們也積極地以購買資產的方式來防止自己的總資產縮水，從資產配置的角度來調控自己的資產結構。