買日本房子該怎麼殺價才好呢？在談這技巧前我們先把"殺價"改成"出價"，先建立好的交涉心態，所謂＂殺價＂是指像在菜市場沒有正當理由，只是為了殺價而殺；而＂出價＂是有根據，以理性方式說服對方的一種談判技巧。


一般來說，在台灣買房子可以議價的幅度通常比在日本高，但大家不要認為說日本人小鼻子小眼睛，都不給人殺價，而是日本人本來就沒有開高價給人殺的習慣，二邊的文化差異弄清楚，談判會更為順利。另外也不要只用口頭問，假如想要出價，一定要用購買申請書這種書面方式來提出議價申請的（按我進入全自動稅費計算及申請書產生器下載）。

日本買賣殺價日文小教學

首先日語中殺價的漢字是：指値（さしね，中文音標：沙西ㄋㄟ）値交渉（ねこうしょう，中文音標：ㄋㄟ扣朽）。教一個背誦口訣，把沙西咪的咪換成ㄋㄟㄋㄟ的ㄋㄟ就好了，雖然不是很正經，但真的滿好背的，這句話背起來在日本可以到處殺價哦，之前我就在沖繩牧志市場用這句話殺了——500日幣。

基本心態與日文用語都學好後，再來要分析我們的對手了，買日本房子通常交易對象有二種：不動產公司或是個人。

對象是不動產公司的話通常是買預售屋（新築分譲），或者是跟不動產公司買中古的買斷物件（日文販売用物件、売主物件、社有物件）。

買日本預售屋怎麼殺價

日本預售屋通常有二種販賣方式：「抽選」和「先着順」，抽選就如同字面上意義，同一戶就是照著銷售表的價格，不能議價也不能加價，大家公平來抽籤；而「先着順」就是先搶先贏，但一樣不能議價（因為沒有人競爭，應該不會有人想加價買）。所以大家應該都知道在日本買預售屋基本上是不能殺價的！唯一能買便宜的方式就是等到它出現賣不掉的餘屋，自己降價！

日本的投資客都是不動產公司

日本所謂的販賣用不動產，是某些大型或者是專門做收購的不動產公司，經由規模資訊優勢或者業務的能力，提前知道哪邊有屋主急著賣，或者是賣的比較便宜，針對低於市場行情價的物件進行收購，本質上跟台灣的投資客有一點點像，但是比台灣的投資客多了點保障；有些台灣比較不好的投資客，習慣買不好的房子再用簡單的裝潢就把房子的壁癌或漏水處遮蓋，房子裝潢的美輪美奐，但實際住進去才發現問題非常多，卻求償無門。

日本房子的保固

但是，日本的販賣用不動產是受到法律保障的，日本民法強制規定不動產業者將販賣用不動產的＂瑕庛擔保責任＂由本來的三個月內提昇八倍到二年，不僅有法律的基本保障，有些業者為了強調品牌服務，還會多一些瑕庛擔保以外的保障，譬如設備保證，更加大了保護的力道，讓消費者感到安心，這買日本最大的好處。更重要的，販賣用不動產通常是＂免仲介費＂的，交易成本降低，而保障的水準高，州倫手上的販賣用不動產物件有很多，有興趣的人可以與我聯絡。

因為販賣用不動產有那麼多的優勢，所以通常也是不能議價的，那麼要怎麼買便宜呢？首先要看業務手上有沒有空間，畢竟是公司的物件，業務要向上呈報才知道可否降價。另外一種買便宜機率較高的談判方式，就是一次買二間以上，這種真正有誠意的買方，相信公司一定願意多少降一點，如果您的業務談不下來，州倫幫您談！

20160711：臉書前輩Tanaoka Rei小姐分享：日本有商談議價書。出了商談書、至少會有優先順位。如果有競爭者出現滿額購買時至少會告知一下。不會直接賣給第二順位、比較有機會買得到。但是好物件議價的空間非常少、賣不出去的物件也不見得願意讓你議價⋯這是日本的現狀。很多物件在出價前就已經知道結果了⋯所以建議寫個商談書或是「買付証明書」

跟日本屋主出價的技巧：用行情來談

第二種交易對象是個人的情況，屋主委託仲介來賣的物件也就是＂仲介物件＂。

這種通常或多或少都有議價的空間，但也有少數固執的屋主只要你一殺價，他就綁著神風特攻隊的頭帶出來跟你拚死活哦，遇到這種情況要嘛就不買，要嘛就照著他的開價買，完全沒有議價空間。

查明日本不動產區域行情

出價就像戰爭，首先我們要了解戰場情況，而實價登錄就是我們最好的地圖，您可以要求仲介給您完整的實價登錄報告，或者是自行上網找簡易的實價登錄行情（按我進入日本不動產實價登錄教學），沒有認識的日本仲介又想要精準的日本行情可以與我聯絡。

根據日本不動產區域行情估價方法

有了行情只是拿到了地圖，要怎麼根據地圖走到我們要到的目的地呢？換句話說，我們怎麼藉由手上的行情表估出正確的行情呢？一般來說不動產估價有三大基本方法：成本法、
比較法以及收益還原法。成本法通常是建商在用的，一般中古買賣不會有人去推估土地建物成本及利潤，所以我們只針對比較法與收益還原法來討論。

用比較法來評估日本房地產市價

比較法就是指，假如我有建物週遭行情，甚至是該物件那一棟近期的成交數據，我們可以用屋齡，成交時間點，採光，朝向，樓層高低來進行加價減價。

舉例來說，今天我看上麻布十番站地鐵站步行三分鐘的＂麻布倫マンション第一"(虛擬的物件)，屋齡十五年，20平方米，十樓的一樓，朝西，開價2680萬日幣。而我們手上的行情表顯示在半年前，麻布十番站地鐵站步行一分鐘，有一間＂麻布倫マンション第五"(也是虛擬的物件)，屋齡十三年，18平方米，八樓的三樓，朝南，成交價2880萬日幣。

接著我們要用正常人判斷房價的思考模式來進行估價

• 高樓層比低樓層貴
• 朝南最好
• 屋齡新一點比較好
• 離地鐵越近越好

要注意的是每個人對上述價值的衡量點都不同，價值觀沒有對錯，只是一個參考出價的標準！大家可以自已用上述的例子來算看看，＂麻布倫マンション第一"應該出多少錢去談呢？

用收益還原法（投報率比較法）來評估日本房地產市價

這方式又更簡單了些，大部份投資海外地產的人都是為了收租金，所以我們心中會有一把＂投報率的尺＂，條件一樣的物件我們以追尋相同投報率為目的，假如條件稍為不同則以下列正常市場認定的法則來做投報率比較：

• 屋齡新投報低，屋齡舊投報高
• 地段好投報低，地段弱投報高
• 地鐵近投報低，地鐵遠投報高

一言以蔽之，高風險高投報，低風險低投報；低風險物件地點好，未來增值性高，相對的收租投報率較低；高風險物件，相對的收租投報率比較高，這是一個公平的交易法則。

另外想要算出精確投報率的朋友，也可以使用我免費提供給大家計算稅費成本投報率的軟體（按我進入教學與下載）。

讓業務用心幫您談價格的技巧：知己知彼

談完怎麼跟屋主交涉，還有一個很重要的，因為您無法直接見到屋主，所以怎麼讓業務用心去幫您談價格，也是我們要注意的。

首先在心理層面，我們要相信業務的能力與技巧，房地產從業人員也是人，心也是肉做的，客戶假如信賴我們，我們會更用心去談！

另外比較技巧面的是，無論台灣或日本的不動產公司，都有結算的壓力，所以無論是月底，或是每季甚至是年底，公司都會給業務壓力希望能提前成交簽約，在此時出手也是一個很好的機會哦！

寫了這麼長，其實房地產有趣在於永遠都會是＂人的產業＂，不會被機器甚至是人工智慧取代。出價最重要的是一個＂誠意＂，聽起來很老生常談，但真的很重要，今天您是買方，未來一定有天會變成賣方，有沒有誠意其實是感受的出來的。出價前多想想，這樣對方會怎麼想，業務是怎麼想的，大家互相尊重，交易過程一定會輕鬆愉快，也祝福大家都能買到好的房子！