買日本房子要怎麼殺價呢?台灣或海外地產也適用哦!



買日本房子該怎麼殺價才好呢?在談這技巧前我們先把"殺價"改成"出價",先建立好的交涉心態,所謂"殺價"是指像在菜市場沒有正當理由,只是為了殺價而殺;而"出價"是有根據,以理性方式說服對方的一種談判技巧。


一般來說,在台灣買房子可以議價的幅度通常比在日本高,但大家不要認為說日本人小鼻子小眼睛,都不給人殺價,而是日本人本來就沒有開高價給人殺的習慣,二邊的文化差異弄清楚,談判會更為順利。另外也不要只用口頭問,假如想要出價,一定要用購買申請書這種書面方式來提出議價申請的(按我進入全自動稅費計算及申請書產生器下載)。

日本買賣殺價日文小教學

首先日語中殺價的漢字是:指値(さしね,中文音標:沙西ㄋㄟ)値交渉(ねこうしょう,中文音標:ㄋㄟ扣朽)。教一個背誦口訣,把沙西咪的咪換成ㄋㄟㄋㄟ的ㄋㄟ就好了,雖然不是很正經,但真的滿好背的,這句話背起來在日本可以到處殺價哦,之前我就在沖繩牧志市場用這句話殺了——500日幣。

基本心態與日文用語都學好後,再來要分析我們的對手了,買日本房子通常交易對象有二種:不動產公司或是個人。

對象是不動產公司的話通常是買預售屋(新築分譲),或者是跟不動產公司買中古的買斷物件(日文販売用物件、売主物件、社有物件)。

買日本預售屋怎麼殺價

日本預售屋通常有二種販賣方式:「抽選」和「先着順」,抽選就如同字面上意義,同一戶就是照著銷售表的價格,不能議價也不能加價,大家公平來抽籤;而「先着順」就是先搶先贏,但一樣不能議價(因為沒有人競爭,應該不會有人想加價買)。所以大家應該都知道在日本買預售屋基本上是不能殺價的!唯一能買便宜的方式就是等到它出現賣不掉的餘屋,自己降價!

日本的投資客都是不動產公司

日本所謂的販賣用不動產,是某些大型或者是專門做收購的不動產公司,經由規模資訊優勢或者業務的能力,提前知道哪邊有屋主急著賣,或者是賣的比較便宜,針對低於市場行情價的物件進行收購,本質上跟台灣的投資客有一點點像,但是比台灣的投資客多了點保障;有些台灣比較不好的投資客,習慣買不好的房子再用簡單的裝潢就把房子的壁癌或漏水處遮蓋,房子裝潢的美輪美奐,但實際住進去才發現問題非常多,卻求償無門。

日本房子的保固

但是,日本的販賣用不動產是受到法律保障的,日本民法強制規定不動產業者將販賣用不動產的"瑕庛擔保責任"由本來的三個月內提昇八倍到二年,不僅有法律的基本保障,有些業者為了強調品牌服務,還會多一些瑕庛擔保以外的保障,譬如設備保證,更加大了保護的力道,讓消費者感到安心,這買日本最大的好處。更重要的,販賣用不動產通常是"免仲介費"的,交易成本降低,而保障的水準高,州倫手上的販賣用不動產物件有很多,有興趣的人可以與我聯絡。

因為販賣用不動產有那麼多的優勢,所以通常也是不能議價的,那麼要怎麼買便宜呢?首先要看業務手上有沒有空間,畢竟是公司的物件,業務要向上呈報才知道可否降價。另外一種買便宜機率較高的談判方式,就是一次買二間以上,這種真正有誠意的買方,相信公司一定願意多少降一點,如果您的業務談不下來,州倫幫您談!

20160711:臉書前輩Tanaoka Rei小姐分享:日本有商談議價書。出了商談書、至少會有優先順位。如果有競爭者出現滿額購買時至少會告知一下。不會直接賣給第二順位、比較有機會買得到。但是好物件議價的空間非常少、賣不出去的物件也不見得願意讓你議價⋯這是日本的現狀。很多物件在出價前就已經知道結果了⋯所以建議寫個商談書或是「買付証明書」

跟日本屋主出價的技巧:用行情來談

第二種交易對象是個人的情況,屋主委託仲介來賣的物件也就是"仲介物件"。

這種通常或多或少都有議價的空間,但也有少數固執的屋主只要你一殺價,他就綁著神風特攻隊的頭帶出來跟你拚死活哦,遇到這種情況要嘛就不買,要嘛就照著他的開價買,完全沒有議價空間。

查明日本不動產區域行情

出價就像戰爭,首先我們要了解戰場情況,而實價登錄就是我們最好的地圖,您可以要求仲介給您完整的實價登錄報告,或者是自行上網找簡易的實價登錄行情(按我進入日本不動產實價登錄教學),沒有認識的日本仲介又想要精準的日本行情可以與我聯絡。

根據日本不動產區域行情估價方法

有了行情只是拿到了地圖,要怎麼根據地圖走到我們要到的目的地呢?換句話說,我們怎麼藉由手上的行情表估出正確的行情呢?一般來說不動產估價有三大基本方法:成本法、
比較法以及收益還原法。成本法通常是建商在用的,一般中古買賣不會有人去推估土地建物成本及利潤,所以我們只針對比較法與收益還原法來討論。

用比較法來評估日本房地產市價

比較法就是指,假如我有建物週遭行情,甚至是該物件那一棟近期的成交數據,我們可以用屋齡,成交時間點,採光,朝向,樓層高低來進行加價減價。

舉例來說,今天我看上麻布十番站地鐵站步行三分鐘的"麻布倫マンション第一"(虛擬的物件),屋齡十五年,20平方米,十樓的一樓,朝西,開價2680萬日幣。而我們手上的行情表顯示在半年前,麻布十番站地鐵站步行一分鐘,有一間"麻布倫マンション第五"(也是虛擬的物件),屋齡十三年,18平方米,八樓的三樓,朝南,成交價2880萬日幣。

接著我們要用正常人判斷房價的思考模式來進行估價

  • 高樓層比低樓層貴
  • 朝南最好
  • 屋齡新一點比較好
  • 離地鐵越近越好

要注意的是每個人對上述價值的衡量點都不同,價值觀沒有對錯,只是一個參考出價的標準!大家可以自已用上述的例子來算看看,"麻布倫マンション第一"應該出多少錢去談呢?

用收益還原法(投報率比較法)來評估日本房地產市價

這方式又更簡單了些,大部份投資海外地產的人都是為了收租金,所以我們心中會有一把"投報率的尺",條件一樣的物件我們以追尋相同投報率為目的,假如條件稍為不同則以下列正常市場認定的法則來做投報率比較:

  • 屋齡新投報低,屋齡舊投報高
  • 地段好投報低,地段弱投報高
  • 地鐵近投報低,地鐵遠投報高

一言以蔽之,高風險高投報,低風險低投報;低風險物件地點好,未來增值性高,相對的收租投報率較低;高風險物件,相對的收租投報率比較高,這是一個公平的交易法則。

另外想要算出精確投報率的朋友,也可以使用我免費提供給大家計算稅費成本投報率的軟體(按我進入教學與下載)。

讓業務用心幫您談價格的技巧:知己知彼

談完怎麼跟屋主交涉,還有一個很重要的,因為您無法直接見到屋主,所以怎麼讓業務用心去幫您談價格,也是我們要注意的。

首先在心理層面,我們要相信業務的能力與技巧,房地產從業人員也是人,心也是肉做的,客戶假如信賴我們,我們會更用心去談!

另外比較技巧面的是,無論台灣或日本的不動產公司,都有結算的壓力,所以無論是月底,或是每季甚至是年底,公司都會給業務壓力希望能提前成交簽約,在此時出手也是一個很好的機會哦!

寫了這麼長,其實房地產有趣在於永遠都會是"人的產業",不會被機器甚至是人工智慧取代。出價最重要的是一個"誠意",聽起來很老生常談,但真的很重要,今天您是買方,未來一定有天會變成賣方,有沒有誠意其實是感受的出來的。出價前多想想,這樣對方會怎麼想,業務是怎麼想的,大家互相尊重,交易過程一定會輕鬆愉快,也祝福大家都能買到好的房子!



葉州倫

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